Zemljište u Zagrebu: Dvije i pol godine nagovaranja za komad svoga

Zagrebačka obitelj htjela je kuću, dvorište i mir. Suprug je odrastao u Gajnicama i nije želio otići. Ali zemljišta na prodaju nije bilo. Mjesecima su listali oglase, a onda su krenuli drukčije: obilazili kvart i tražili staru, napuštenu kuću. Našli su je. Vlasnica, nekadašnja susjeda, popustila je tek nakon dvije i pol godine nagovaranja. Za 550 kvadrata platili su 65.000 eura, oko 118 eura po kvadratu. Čekanje se isplatilo: do škole imaju četiri minute pješice, ostaju u svom kraju, a sada kreću u gradnju. No kupnja zemljišta samo je prvi trošak. Slijede rušenje, projekt, priključci, gradnja i opremanje. Njihova priča nije usamljena. Mnogi u Zagrebu žele graditi kuću, ali pronaći pravu parcelu postala je prava umjetnost.

Zašto je teško naći građevinsko zemljište u Zagrebu?

Na papiru ponuda izgleda bogato. U najvećem domaćem oglasniku trenutačno je oglašeno oko 1774 zemljišta građevinske namjene. Najviše ih je na Podsljemenu, oko 267, zatim u Brezovici 210, Gornjoj i Donjoj Dubravi 206, Podsusedu i Vrapču 205, Sesvetama 184 te na Črnomercu 180. U Novom Zagrebu Zapad ima oko 159 oglasa, a na Istoku tek 35. No brojke varaju. Ivana Domović Janković iz agencije Verus Villam upozorava: u oglasniku ima duplikata, a zemljišta se jako razlikuju po površini, obliku, mikrolokaciji, pristupu, infrastrukturi i cijeni.

Kupac koji želi graditi vlastitu kuću zato može tražiti zemljište mjesecima ili više od godinu dana. Ne traži on bilo koje građevinsko zemljište, nego vrlo specifičan proizvod: parcelu odgovarajuće veličine i oblika, na željenoj lokaciji, s odgovarajućim uvjetima gradnje i po cijeni koju projekt jedne obiteljske kuće može ekonomski podnijeti. Upravo je taj posljednji kriterij danas često najteže zadovoljiti.

Jasna Biliškov Barun iz agencije Biliškov nekretnine dodaje: kvalitetnih parcela koje zadovoljavaju sve kriterije kupca znatno je manje nego što se čini. Najteže ih je pronaći u etabliranim rezidencijalnim dijelovima grada gdje je izgradnja već gusta.

Stare kuće kao skrivena prilika za gradnju

Sve više kupaca gleda dotrajale kuće, prazne ili predviđene za rušenje, osobito ako su na dobroj lokaciji. Takva nekretnina često nosi postojeći pristup, infrastrukturu i, što je ključno, legalnu građevinu. Kupac zapravo plaća lokaciju i urbanistički potencijal, a ne vrijednost same stare kuće, objašnjava Ivana Domović Janković.

No to nije nužno jeftinije. Jasna Biliškov Barun izdvaja primjer nedavno prodane nekretnine na Šalati: stara kuća na parceli od oko 600 kvadrata prodana je za 600.000 eura. To je praktički 1000 eura po kvadratu zemljišta, jer kuća za kupca nije imala stvarnu vrijednost. Vrijednost je bila u atraktivnoj lokaciji i potencijalu parcele.

Kako vlasnici formiraju cijene zemljišta?

Agenti uočavaju problem: dio vlasnika cijenu zemljišta ili starijih kuća formira prema cijenama gotovih stanova ili developerskom potencijalu parcele, iako konkretna parcela možda nema takve mogućnosti gradnje. Vrijednost se sve češće promatra kroz scenarij buduće investicijske gradnje: koliko bi se stanova moglo izgraditi i kolika bi bila njihova tržišna vrijednost. To posebno otežava položaj privatnog kupca, jer obitelj koja želi sagraditi jednu kuću teško može konkurirati investitoru koji zemljište promatra kroz buduću prodaju više stanova.

Koliko se zemljišta doista prodaje u Zagrebu?

Prema podacima Grada Zagreba, tijekom 2025. godine prodano je 1125 građevinskih zemljišta, ukupne površine nešto veće od 1,07 milijuna četvornih metara. Prosječno ostvarena cijena iznosila je 123,94 eura po kvadratu. No za zemljište za obiteljsku kuću taj prosjek daje tek grubu sliku. Službena analiza realiziranih kupoprodaja zemljišta prve kategorije za stambenu i mješovitu namjenu, za nisku gradnju, tijekom 2025. pokazuje raspon od 50 do 900 eura po kvadratu.

Na rubnijim zagrebačkim lokacijama još uvijek se može naći ponuda od 70 do 150 eura po kvadratu. Na boljim rezidencijalnim lokacijama cijena se kreće oko 200, 300 ili 400 eura po kvadratu, pa i više. Na premium lokacijama cijena može biti znatno viša. To znači da za parcelu od 500 do 700 kvadrata, primjerenu za obiteljsku kuću, danas treba računati od približno 70.000 do 100.000 eura na rubnijim lokacijama pa do 200.000, 300.000 eura i više na atraktivnijim.

Koji su uvjeti za gradnju kuće u Zagrebu?

Parcela mora imati odgovarajući oblik i širinu, pristup javnoj prometnici, riješenu infrastrukturu i uvjete gradnje koji odgovaraju planiranoj kući. Prema pravilima GUP-a, minimalna površina građevinske čestice za samostojeću kuću u Zagrebu nije svagdje ista. Ovisno o urbanom pravilu, može biti 350, 500, 600, pa i 800 četvornih metara. Uvijek prvo treba provjeriti urbano pravilo i utvrditi zadovoljava li čestica minimalnu propisanu površinu, a zatim i ostale uvjete gradnje, uključujući izgradivost, potreban broj parkirališnih mjesta, udaljenosti od međa i drugo.

Zašto su manje parcele sve traženije?

Službene realizirane cijene pokazuju premiju na manje parcele. U 2025. zemljišta do 300 kvadrata imala su prosječnu realiziranu cijenu od 237,76 eura po kvadratu, ona između 300 i 500 kvadrata 168,46 eura po kvadratu, a parcele između 500 i 800 kvadrata 130,12 eura po kvadratu. To ne znači da je manja parcela automatski bolja, ali pokazuje da tržište cijeni površine koje su kupcu financijski lakše dostupne i koje se mogu racionalno iskoristiti.

Koje su četvrti najtraženije za obiteljsku kuću?

Tradicionalno su najtraženije sjeverne i sjeverozapadne zagrebačke četvrti: Podsljeme, Šestine, Gračani, Mlinovi, Remete, Bukovac i Maksimir, kao i dijelovi Črnomerca, Vrhovca i okolnih mikrolokacija. Riječ je o područjima koja privlače obitelji zbog mirnijeg okruženja, zelenila i privatnosti, a istodobno su dobro povezana s gradom. No zbog visokih cijena kupci sve više gledaju i šire. Zanimljivi su Podsused, Vrapče, Gajnice, Stenjevec, dijelovi Dubrave i Sesveta, kao i Novi Zagreb i rubniji dijelovi grada, gdje se za isti iznos može dobiti veća i često jednostavnija parcela za gradnju. Kupcu obiteljske kuće danas često nije presudno da bude nekoliko kilometara bliže centru ako za isti novac na malo udaljenijoj lokaciji može dobiti kvalitetnije zemljište i veću kvalitetu stanovanja.

Često postavljana pitanja o kupnji zemljišta u Zagrebu

Koliko traje potraga za građevinskim zemljištem u Zagrebu?

Potraga može trajati mjesecima ili više od godinu dana, jer kupac ne traži bilo koje zemljište, nego parcelu koja zadovoljava sve kriterije: veličinu, oblik, lokaciju, uvjete gradnje i cijenu.

Je li isplativije kupiti staru kuću za rušenje nego prazno zemljište?

Stara kuća na dobroj lokaciji može biti zanimljiva jer donosi postojeći pristup, infrastrukturu i legalnu građevinu. No nije nužno jeftinija od praznog zemljišta, jer kupac često plaća lokaciju i urbanistički potencijal, a ne vrijednost same kuće.

Koja je prosječna cijena zemljišta za obiteljsku kuću u Zagrebu?

Prosječna realizirana cijena u 2025. bila je 123,94 eura po kvadratu, ali raspon je širok: od 50 do 900 eura po kvadratu, ovisno o lokaciji i mogućnostima gradnje. Na rubnijim lokacijama cijene su od 70 do 150 eura po kvadratu, a na premium lokacijama znatno više.

Koji su minimalni uvjeti za gradnju samostojeće kuće u Zagrebu?

Minimalna površina građevinske čestice ovisi o urbanom pravilu i može biti 350, 500, 600, pa i 800 četvornih metara. Uz to, parcela mora imati odgovarajući oblik, pristup javnoj prometnici, riješenu infrastrukturu i uvjete gradnje koji odgovaraju planiranoj kući.