Za 1.000 eura ulaganja u uređenje stan u Vodicama je podigao cijenu sa 165.000 na 169.000 eura i prodan je za tri tjedna, po punoj traženoj cijeni. Prije toga osam je mjeseci stajao na tržištu bez ijedne ozbiljne ponude. Priču je ovih dana donio Jutarnji list, razgovorom s Jasminkom Fišer Gavranović, agenticom za nekretnine iz Vodica i jednom od prvih certificiranih stručnjaka za home staging u Hrvatskoj.
Riječ je o disciplini koja kod nas još vuče zaostatkom, a u svijetu je odavno standard. Američki naziv dolazi od riječi stage, pozornica. Stan se priprema kao za izvedbu: svjetlost, red, miris, kadar. Kupac koji zakorači preko praga mora vidjeti svoj dom, a ne tuđu prošlost.
Što je home staging i zašto kupac odlučuje u deset sekundi
Jasminka Fišer Gavranović bavi se posredovanjem u nekretninama od 2005. godine, a vodi obiteljsku agenciju Alfa nekretnine zajedno sa suprugom i sinom. Upravo ta obiteljska dimenzija, majka i sin na terenu, nešto je što hrvatskom tržištu leži prirodno. Godine 2014. završila je međunarodnu edukaciju i stekla diplome Certified Home Staging and Property Styling Professional te Home Staging Business Training Program, a 2011. sudjelovala je i u američkoj emisiji House Hunters International, u kojoj je australskom kupcu predstavila nekretnine i život u Dalmaciji.
Njezino iskustvo je surovo jasno. Kupac prvi dojam oblikuje nesvjesno, u prvih deset sekundi nakon ulaska. Taj osjećaj prati cijelo razgledavanje.
“Besprijekorna urednost i osjećaj svježine velik su plus. Kupcu podsvjesno šalju poruku da je nekretnina održavana i da u njoj nema skrivenih problema”, objašnjava.
Suprotan učinak imaju mirisi vlage, duhanskog dima ili kućnih ljubimaca. Zatrpan hodnik, obiteljske fotografije, magneti na hladnjaku, kozmetika po kupaonskim površinama, sve to kupca drži u ulozi gosta u tuđoj intimi. Sitni kvarovi poput kapanja slavine ili pregorjele žarulje postaju razlog za oprez: kupac se pita što još nije održavano i kakvi ga troškovi čekaju.
Za najam uredimo sve, za prodaju ništa
Pojava koja agenticu iz Vodica iznova iznenađuje tipična je za hrvatske prilike. Vlasnici turističkih apartmana za fotografiranje postave cvijeće, limune i bocu šampanjca, ali kada prodaju stan, unatoč daleko većem iznosu, priprema izostane.
“To je fenomen koji me fascinira. Za turistički najam ljudi će učiniti sve kako bi prostor izgledao privlačno, a kod prodaje nas, unatoč unaprijed dogovorenom terminu fotografiranja, znaju dočekati u potpuno nepripremljenom stanu”, govori.
Nekoliko je puta morala i odbiti snimanje jer nekretnina jednostavno nije bila spremna. Prema njezinu iskustvu, tek manji dio prodavatelja razumije da se fotografije njihova stana u oglasniku pojavljuju odmah uz one na kojima se vidi da se netko potrudio.
Slučaj iz Vodica: 1.000 eura i prodaja za tri tjedna
Najsvježiji projekt iz njezine prakse govori više od bilo koje teorije. Dvosobni potkrovni stan u Vodicama, s kosinama, osam se mjeseci prodavao za 165.000 eura. Zainteresiranih je bilo, ponuda nije stizala. Vlasnica je već bila uvjerena da mora spustiti cijenu.
Umjesto snižavanja, agentica je predložila home staging s budžetom koji vlasnica nije smjela premašiti: tisuću eura.
“Uklonila sam suvišne i zastarjele predmete, dodala novu elegantnu posteljinu i tepihe koji su povezali podne površine s ostatkom uređenja. Sve sam povezala neutralnim bojama”, opisuje zahvat.
Zatim je slijedio potez suprotan dotadašnjem planu: cijena je podignuta sa 165.000 na 169.000 eura. Nakon novih fotografija i videozapisa, ugovor je potpisan za tri tjedna, po punoj traženoj cijeni.
Sličan primjer pamti i iz ranijeg razdoblja: prostran potkrovni stan u staroj kamenoj kući u središtu jednog dalmatinskog mjesta proveo je više od tri godine na tržištu, prodavao se preko četiri agencije. Nakon home staginga pokazan je 12 puta i prodan za tri mjeseca, po punoj cijeni.
Koliko uložiti i kada staging nema smisla
U njezinoj se praksi proces počinje dvosatnim konzultacijama u nekretnini, a cjelokupno uređenje u pravilu stoji između jedan i tri posto ukupne cijene nekretnine.
“Uvijek naglašavam pravilo kojim se vodim: stajanje na oglasnicima može biti skupo, a home staging košta manje od prvog snižavanja cijene. Vlasnici nakon više mjeseci spuste iznos za deset ili više tisuća eura, dok bi uloganje u pripremu bilo znatno manje”, upozorava.
Realna procjena vrijednosti, međutim, počinje i prije uređenja. Kao što savjetuje Oaza Znanja, pri određivanju cijene treba gledati medijanu, a ne samo prosjek, jer nekoliko luksuznih stanova lako podigne prosječnu cijenu i stvori krivu sliku tržišta. Zdrav odnos prema novcu i imovini temelj je svake ozbiljne prodaje, a kamoli kupnje; o tome svjedoči i priča koju je donio Dnevno.hr o Hrvatu koji je od 7.000 eura došao do 90.000 eura strpljivim i promišljenim pristupom, bez kocke i bez uljuljivanja u lažna obećanja.
Home staging ipak nije čarobni štapić. Nekretnina u vrlo lošem stanju, pred rušenjem zidova i zamjenom svih instalacija, traži drukčiji pristup. U tom slučaju, kaže agentica, kupnja dekoracija nema svrhu, a nekretninu treba ponuditi po realnoj cijeni.
Niti staging ne može promijeniti lokaciju, raspored prostorija ni opravdati previsoku traženu cijenu. O ograničenjima, ističe, valja otvoreno razgovarati prije bilo kakva ulaganja.
Red u domu, red u prodaji
Prvi korak za svakog vlasnika jest ono najjednostavnije: ukloniti suvišne stvari, očistiti temeljito, popraviti sitne kvarguse. I prije samog staginga korisno je razvrstati imovinu na ono što se zadržava, prodaje, donira ili reciklira, jer se nered, kako upozorava N1, stalno vraća ako se ne riješi sustavno, a ne impulzivno.
“Ne bih preporučila određivanje cijene prema tome koliko vlasniku novca treba ili zato što je susjed prodao svoju nekretninu za isti iznos. Važnije je odabrati agenciju kojoj vjerujete, koja poznaje tržište i koja će se kvalitetno posvetiti prodaji vaše nekretnine”, poručuje Jasminka Fišer Gavranović.
Upravo tu leži poruka za svakog Hrvata koji misli prodati stan: dom koji si gradio godinama zaslužuje dostojanstven oproštaj s tržištem, a ne polaganje oružja pred prvim snebivanjem kupca. Tisuću eura, deset dana rada i malo ponosa prema vlastitom prostoru mogu značiti razliku između osam mjeseca čekanja i ugovora za tri tjedna.
Najčešća pitanja o prodaji stana
Koliko košta home staging nekretnine?
Prema iskustvu agentice iz Vodica, cjelokupno uređenje za prodaju u pravilu stoji između jedan i tri posto ukupne cijene nekretnine, uz mogućnost jeftinijih varijanti kroz savjetovanje.
Je li potrebno kupiti novi namještaj?
Nije. Dobar se rezultat postiže postojećim komadima, novim rasporedom i nekoliko svježih detalja poput jastuka, tepiha, slika i lampi.
Prodaje li se prazan stan lakše?
Nema pravila, ali iskustvo pokazuje da prazna prostorija kupcima često djeluje manja nego što jest. Namještaj daje mjerilo i olakšava zamišljanje života u prostoru.